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Bail commercial : comment se passe les répartitions des réparations entre locataire et bailleur ?

Un contrat de location ou un bail commercial représente le contrat de location d’un local destiné à une exploitation artisanale ou commerciale. Sa signature ainsi que sa résiliation sont toutes les deux des opérations soumises à des règles strictes. C’est notamment le cas de la réalisation d’un état des lieux ou encore la résiliation soumise au respect d’un délai de préavis.


Bien souvent, la répartition des réparations entre propriétaires et locataires représente la plus grande source de litiges. A cet effet, il est conseillé d’accorder le plus grand soin aux clauses contractuelles stipulant la marche à suivre lorsqu’il s’agissant des charges en lien avec les réparations. Aussi jusque-là, le propriétaire avait tendance à vouloir exercer une exonération de l’intégralité des charges, incluant notamment les grosses réparations citées dans l’article 606 du code civil. Arrive ensuite la loi PINEL de 2014, qui marque de grands changements au niveau de la répartition des réparations d’un local commercial sous contrat de location. Ces changements visent en premier lieu à protéger le locataire.


Comment se fait la répartition des réparations entre locataire et propriétaire ?


Dans le cadre d’un contrat de bail commercial, la répartition des réparations entre le locataire et le propriétaire se fait de deux sortes principales. A savoir :


  • les petites réparations : selon l’article 605 du Code civil les réparations locatives d’entretien sont à la charge du locataire.

  • les grosses réparations : selon l’article 606 du Code civil les réparations impliquant la structure et la solidité de l’immeuble doivent être pris en charge par le bailleur.


Ces répartitions sont des obligations à respecter de la part de chacun du locataire et du propriétaire quant aux travaux à réaliser tout au long de la validité du bail.


Les grosses réparations concernent, en règle générale, les réparations de la structure à l’image du ravalement de façade ou encore la réparation de la toiture de l’immeuble abritant le local. L’ensemble de ses réparations doivent être couvert par le bailleur.


Comment se définissent les grosses réparations selon de l’article 606 du Code civil ?


L’article 606 du Code civil défini les grosses réparations comme suit :


  • La réparation des murs de soutènement et de clôture en entier

  • Le rétablissement des digues.

  • Le rétablissement des couvertures entières et des poutres.

  • La réparation des voûtes et des murs.


Le reste des réparations relève de l’entretien. Aussi, en dépit du fait que cet article soit relativement explicite, il revient au juge de contribuer à correctement interpréter la notion de « grosses réparations ». Au final, il lui sera accordé la lourde tâche de déceler la petite de la grosse réparation.


Quels sont les travaux concernés par la « structure et solidité des locaux » ?


Cette notion de structure et solidité des locaux englobe la totalité des gros ouvrages bâtiment tel qu’il est mentionné dans l’article 5111-27 du Code de la construction et de l’habitation. La liste de travaux concernés est comme suit :


  • Les travaux visant la réparation des escaliers et des planchers.

  • Les revêtements des murs.

  • La remise en état de marche des canalisations et tuyauteries.

  • La réparation des plafonds et cloisons fixes.

  • Les travaux d’ascenseurs.

  • La réparation des portes et fenêtres.

  • La réparation de la toiture de l’ensemble de l’immeuble.


Ces réparations ont beau être, le plus souvent, à la charge du bailleur, il arrive parfois que le locataire doive également s’en acquitter. Par ailleurs, c’est notamment le cas lorsque les dégradations constatées sont directement dues à un défaut d’entretien de la part du locataire. Aussi, toute dégradation liée à la structure et solidité de l’immeuble peut éventuellement révéler un manquement d’entretien par l’occupant et par conséquent une prise en charge totale des réparations.


Si aucune clause dans le contrat ne stipule la prise en charge des grosses réparations au même titre que les réparations d’entretien non locatives, le propriétaire se retrouve seul à devoir régler l’ensemble des coûts engendrés.


Quelles sont les clauses contractuelles que vous devez stipuler dans votre contrat de location ?


Les clauses contractuelles dans un contrat de location servent à délimiter les différentes charges entre propriétaire et locataire. Ainsi, il sera possible de transférer les coûts des réparations à la charge de l’occupant. En effet, selon l’article 1720 du Code civil, en lien avec le caractère de l’ordre public, les charges autre que locatives doivent être à la charge du bailleur. Or, il reste possible de déroger contractuellement à la règle au profit du propriétaire qui peut s’exonérer des charges des grosses réparations en les transférant vers le locataire.


Cette démarche demeure licite du moment que la clause contractuelle en question est stipulée de manière claire et précise. Aussi, aucune ambiguïté n’est tolérée.


Comment sont classifiées les réparations relevant de la vétusté ?


La vétusté est un état de dommage important du bien loué. Ce dommage peut être occasionné par un manquement d’entretien de la part de l’occupant. Ce dernier est donc systématiquement tenu de répondre à la « vétusté » des locaux loués.


Selon l’article 606 du code civil, la vétusté est exclue de la notion des grosses réparations référencées dans ce dernier. Aussi et en principe, un propriétaire qui bénéficie d’une exonération selon une clause en lien avec les grosses réparations, n’échappera pas à des réparations liées à la vétusté.


Ce qui change avec la Loi PINEL de 2014 lorsqu’il est question d’appliquer l’article 606 au bail commercial


Avant la loi PINEL, le propriétaire jouissait de la possibilité d’inclure dans le contrat de location une clause transférant les charges des grosses réparations au locataire. Les obligations des répartitions des charges liées aux réparations étaient régies par la liberté contractuelle.


Après application de la loi PINEL, le propriétaire ne peut plus légalement s’exonérer des grosses réparations demeurant à sa charge. Depuis 2014, il est même inenvisageable d’échapper à cette règle.


Seules les réparations liées à la vétusté peuvent encore être mise à la charge du preneur du local, sous réserve que ces dernières se rapprochent de réparations d’entretien (article R145-35 al.2 Code de commerce).

En définitive, cette nouvelle loi régit par l’article 606 vise principalement à protéger le locataire.

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