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Local commercial : comment rentabiliser son investissement ?

L’immobilier commercial autrefois particulièrement florissant se heurte à un mur au cours des 10 dernières années. A bout de souffle, ce domaine s’essuie des taux de vacance record en raison du « retail bashing » développé par les investisseurs institutionnels. Au milieu de ces obstacles, certaines villes on su tirer leur épingle du jeu. Zoom sur ce marché en perpétuelle évolution.


Quelle est la place du commerce physique dans ce climat ?


A la question : « le commerce physique est-il menacé de disparition ? », les spécialistes sont perplexes. Si en 2019, la vente en ligne réalise un chiffre d’affaire record de plus de 100 milliards selon les estimations de la FEVAD (Fédération du e-commerce et de la vente à distance), cette donnée à elle seule met en évidence l’évolution drastique de la manière de consommer des utilisateurs. En comparaison, l’année 2008 a vu générer un chiffre de seulement 20 milliards. De plus, ce phénomène trouve son épanouissement dans le manque de réactivité des retailers traditionnels réticents à passer au digital, au surplus de surfaces commerciales occupées les foncières commerciales ces dernières années, et aussi dans la croissance massive de la population vivant en milieu urbain.

Parmi les effets directs que peut avoir ce mode de consommation, une fragilisation certaine du commerce de détail à l’échelle nationale se fait sentir. Cette fragilisation est suivie par des fermetures de commerces dans les villes moyennes accompagné d’un taux de vacances en hausse dans les centres villes passant de 7% en 2012 à près de 12% en 2018 selon le Procos (Fédération du commerce spécialisé). L’impact est tellement grand que même les enseignes qu’on croyait épargnées par la crise et qu’on a même surnommé les « too big to fail » ont fini par mettre la clé sous la porte. C’est notamment le cas du secteur du prêt-à-porter confronté à la montée en puissance du e-commerce.

Pour autant le commerce physique n’est pas prêt à tirer sa révérence. En effet, ce modèle économique a beau commencer à prendre la poussière, il demeure néanmoins un commerce basé sur un atout majeur : celui de l’expérience client et la chaleur humaine irremplaçable.


Quelles sont les villes à cibler pour investir dans un commerce rentable ?


En général, près de la moitié de la demande placée et qualifiée en immobilier de commerce concerne les villes ayant en moyenne plus de 50 000 habitants. Cette proportion correspond à des villes de la taille de Bayonne dans les Pyrénées-Atlantiques, Vincennes en Île-de-France, ou encore Brive la Gaillarde en Corrèze. Bien entendu, ce critère ne suffit pas à implanter vos murs commerciaux dans une ville, il convient de prendre également en considération le dynamisme sociodémographique et commercial des zones ciblées par vos recherches. Cela inclut : le taux d’emploi dans la ville, le taux de natalité, la structure et évolution de la population, les programmes immobiliers futurs, mais également la politique économique et projets urbains prévus par les collectivités territoriales dans les 10 prochaines années.

Ceci dit, si vous souhaitez prendre le moins de risques possibles quant à votre investissement dans les murs commerciaux, vous devriez orienter vos recherches sur les villes de plus de 200 000 habitants. De plus, en France 25% de la demande en immobilier commercial cible principalement les 10 grandes villes suivantes : Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice, Nantes, Montpellier, Toulouse, Strasbourg et Rennes.

Le marché Français de l’investissement dans les murs commerciaux constate très clairement et sans surprise que Paris à elle seule est ciblée par plus de 50 % des recherches de locaux commerciaux. Cette concentration fait naître une situation de pénurie totalisant plus de 98,6 % des 84 000 locaux commerciaux recensés à Paname. Plus encore, l’ensemble des locaux étant occupé, Paris souffre de la stagnation de la surface de plancher réservée à la vente de détail entrainant à la fois :

· une diminution de l’offre,

· une opacité du marché ainsi qu’une augmentation des prix,

· une volatilité des opportunités ne dépassant par les 24h / 48h avant de partir.


Comment faire en sorte d’optimiser et pérenniser son investissement ?


Investir dans des murs commerciaux ne se fait pas par hasard. En effet, certains aspects essentiels sont à prendre en considération au préalable. Cela passe l’analyse par le secteur géographique retenu pour l’implantation des murs ainsi que la dynamique commerciale qui se dégage de cet emplacement. Afin de vous assurer de la rentabilité de votre investissement, il vous faut connaitre les contraintes techniques de votre secteur d’activité en plus des principaux critères financiers dont vous disposez.

Certains secteurs d’activités ont la particularité de se développer indépendamment du monde digital. Ils n’ont donc pas à subir la pression de la digitalisation étant donné que le côté humain prime dans ce type d’activité. Cette tendance explique le fait que les trois quarts des recherches de locaux commerciaux visent principalement trois des secteurs d’activités suivants :

  • La restauration rapide de type snacking (fast good, healthy) ;

  • Les loisirs (air de jeux indoor pour les enfants, salles d’escalades en bloc, salles de jeux) ;

  • Le commerce de proximité alimentaire avec les enseignes Bio en tête du classement.

S’agissant des contraintes techniques à prendre en considération, il est recommandé de chercher en premier lieu un local commercial équipé d’un système d’extraction des fumées et odeurs de cuissons. Bien évidemment, ce critère est capital pour la majorité des restaurateurs. De plus, la rareté des locaux commerciaux équipés d’extracteurs dans les centres villes des grandes métropoles rend la plupart de ces derniers inexploitables. Seul 10 % des locaux commerciaux à Paris sont équipés d’évacuation étant donné que la plupart des immeubles parisiens date du 20 ème siècle. Aujourd’hui, ce type d’installation est plus recherché que jamais et les rares bailleurs qui en disposent profitent pour faire grimper les prix en flèche. C’est ce qui leur permet de pratiquer des loyers nettement supérieurs à la moyenne et par conséquent de s’assurer d’une confortable rentabilité acte en main.

Certaines enseignes de restauration redoublent d’ingéniosité afin de contourner ce problème. Là où une partie a fait le choix d’opter pour une installation basée sur la technologie du charbon actif visant à aspirer les fumées de cuisson, d’autres se tournent vers des activités ne nécessitant tout simplement plus d’extraction. Il s’agit notamment du concept de la restauration froide dans laquelle se sont lancé des adeptes à l’image des bars à salades et autres ingéniosités du même genre.

Pour revenir aux enseignes de loisirs, celles-ci doivent faire face à d’autres problématiques spécifiques telles que la hauteur sous plafond. Pour les besoins des activités pratiquées en intérieur, 5 mètres de hauteur minimum sont requis à la pratique de l’escalade en bloc par exemple. A noter que les locaux commerciaux situés en centre-ville ne dépassent généralement pas les 2 mètres jusqu’à 2 mètres 80 de hauteur sous le plafond. Ce qui pousse ce type d’activité à émerger en périphérie des villes, des zones d’activités commerciales ou même des zones industrielles à l’intérieur des immenses hangars ou entrepôts.

Concernant les critères financiers, le loyer moyen recherché par les français se situe autour des 300€ /m² par an pour une surface totalisant entre 200 et 700 m². Une fois de plus, la capitale Paris fait exception et se démarque avec des repreneurs prêts à mettre 560 € / m² par an en moyenne, ce qui équivaut à une différence de 80% par rapport à la moyenne nationale. De cette manière, un local commercial à Paris d’une surface de 350 m² correspondant à la surface moyenne recherchée dans la capitale pourra rapporter au propriétaire près de 90 000 € de pur surplus par an en comparaison à la moyenne du pays. A cela, il ne faut pas oublier de prendre en considération l’investissement requis face au loyer demandé en privilégiant le taux de rentabilité net.

Au final, il est préférable de garder un œil sur revente du fond de commerce de votre locataire. En effet, le montant de cette cession peut éventuellement avoir un impact de façon indirecte sur votre investissement en dissuadant de futurs commerçants de reprendre l’affaire. Pour rappel, à l’échelle nationale, le niveau moyen des cessions de fonds de commerce est estimé à 186 000 € par le dernier baromètre du BODACC. Les dernières difficultés du commerce physique poussent les exploitants à se lancer à la recherche de locaux commerciaux en location pure, autrement dit : la possibilité d’exploiter un commerce sans avoir à racheter le fonds de commerce.




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