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Taxe foncière et bail commercial

QU'EST-CE QUE LA TAXE FONCIÈRE ET COMMENT EST-ELLE CALCULÉE?

La taxe foncière est un impôt local prélevé une fois par an par les communes. Elle est calculée, sur la valeur locative cadastrale du bien, c'est-à-dire la valeur de mise en location du bien. La loi de finance du gouvernement fixe, chaque année, le coefficient de revalorisation des locations et les collectivités locales révisent annuellement, aussi, leur taux d'imposition. La taxe foncière sera donc réajustée tous les ans.

Tout propriétaire d'un bien immobilier en est redevable que ce soit un particulier ou une entreprise. Le propriétaire d'un bien commercial doit, lui aussi, payer la taxe foncière, même si ce bien est loué. Cependant, il peut répercuter cet impôt sur le locataire du bien soit partiellement soit dans sa totalité.


LA TAXE FONCIÈRE, POUR QUELS BIENS IMMOBILIERS?

Il convient, ici de ne pas confondre la taxe d'habitation, payée par la personne qui occupe le bien que ce soit le locataire ou le propriétaire et la taxe foncière.

Tout propriétaire d'un bien immobilier est tenu de s'informer auprès d'une personne compétente sur les types de biens immobiliers assujettis à la taxe foncière. De ce fait, cet impôt est appliqué aux biens immobiliers suivants:

• les propriétés bâties: les constructions utilisées comme résidence ou comme local professionnel. Son montant est égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement de 50 %.

• les propriétés non-bâties: terrains agricoles ou terres sans constructions comme les étangs, les salines, les carrières, les jardins, les parcs. Son montant est la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement forfaitaire de 20 %.

Le mode de calcul de l'impôt associe valeur cadastrale et taux votés par les collectivités territoriales. Cet impôt est annuel, établi au nom du propriétaire et son abonnement se fait vers le 15 octobre, soit par chèque soit par paiement dématérialisé. Cependant depuis 2018, si son montant est supérieur à 1000 €, le paiement dématérialisé est obligatoire.


QUELLES SONT LES MODIFICATIONS DE LA LOI PINEL DU 18 JUIN 2014 ?

Lorsqu'un bien est loué, un bail commercial est fait d'un commun accord entre le

propriétaire et le locataire. Il est caractérisé par la libre négociation entre les deux parties en ce qui concerne le montant du loyer, les modalités de paiement ainsi que la répartition des charges et des travaux. Bien que la taxe foncière doit être supportée par le propriétaire, celui-ci peut la transférer soit partiellement, soit dans sa totalité au locataire. Á cet effet, une clause ajoutée au contrat en détermine les conditions.

Si aucune clause ne fait référence au paiement de la taxe foncière, celle-ci est automatiquement attribuée au propriétaire.

Pour éviter que l'ensemble des charges, impôts et taxes soit supporté par le locataire, la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 a apporté certaines modifications. En effet, pour permettre au locataire de prévoir ses dépenses et de ne pas se trouver dans l'obligation de payer des charges imprévues, l’article L.145-40-2 dans le Code de commerce, spécifie qu'un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d'impôts, taxes et redevances doit figuré sur tout contrat de bail. La répartition de ces charges, entre le bailleur et le locataire, doit être définie,

Cette mesure tend à rétablir un équilibre entre les parties, aussi bien pour leurs droits que pour leurs obligations. Cependant la taxe foncière n'est pas mentionnée dans cet article, son paiement reste, donc, soumis à la libre négociation entre le bailleur et le locataire.

Une fois par an, un récapitulatif doit être fourni par le bailleur au locataire et le bailleur est obligé d'avertir le locataire en cas de nouvelles charges, impôts ou taxes ou autres.

Néanmoins, la loi Pinel, au moyen du décret d'application nº2014-1317 du 3 novembre 2014, impose au bailleur de prendre à sa charge, plusieurs coûts tels que:

• les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué

• les honoraires occasionnés par la gestion du local commercial

• les gros travaux de réparations citées dans l'article 606 du Code Civil ( gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entière, façades) pour préserver la solidité et la structure générale de l'immeuble.

• les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires, quant il s'agit d'un ensemble immobilier.

En résumé, la loi Pinel du 18 juin 2014 n'a apporté aucun changement en ce qui concerne la taxe foncière, le propriétaire en est toujours redevable mais, par le moyen d'une clause sur le bail commercial, il peut exiger que ce soit le locataire qui prenne en charge, soit une partie accordée, soit la totalité. Par contre, il se voit obligé à faire face à d'autres charges, travaux ou impôts détaillés ci-dessus. Pour fuir les mauvaises surprises, si vous avez un bien ou si vous voulez en acquérir un, en tant que propriétaire ou locataire, laissez vous conseiller par un professionnel.


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