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L’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial



L’indemnité d’éviction est une somme d’agent que le locataire reçoit de la part du propriétaire bailleur lorsque celui-ci décide d’interrompre le contrat de bail commercial qui les lie. Bien que tout à fait légal, il peut être difficile de trouver un terrain d’entente autour de cette indemnité trop souvent source de litiges. Pour éviter ce type de situation, il est conseillé d’en savoir plus sur le fonctionnement légal de l’indemnité d’éviction. Retrouvez dans cet article tout ce qu’il y’a à savoir sur le montant d’une indemnité d’éviction ainsi que les exceptions qui s’appliquent à ce principe.


Indemnité d’éviction : zoom sur l’article L145-14 du Code de commerce


Une fois que le contrat de bail commercial arrive à son terme, le propriétaire peut s’il le souhaite refuser son renouvellement. Aussi, pour compenser cette perte, le code du commerce prévoit une indemnité d’éviction encadré par l’article L145-14.

Cette indemnité doit prendre en compte :

· la valeur marchande du fonds de commerce loué,

· les frais de déménagement et de réinstallation pour le locataire,

· les frais et droits de mutation à payer sur un fonds d’une valeur identique.

En règle générale, et suivant le contrat du bail commercial, le locataire peut manifester l’envie de reconduire son bail à l’issue de la période des 9 ans prévue au départ pour une autre période de la même durée. Le locataire dispose donc de droits évoqués dans son bail commercial désignés par la « propriété commerciale ».

De fait, un bailleur ne peut refuser la reconduite d’un bail commercial hormis dans des situations exceptionnelles prévues par le Code de commerce. En d’autres termes, chacun du bailleur et du locataire ne peuvent décider librement de leur exercice tant ce droit est en vigueur dans un contrat de bail commercial.


Quel est le montant de l’indemnité d’éviction ?


Le montant de l’indemnité d’éviction n’est pas clairement fixé par le code de commerce. Son calcul se fait sur la base de deux indemnités distinctes selon la jurisprudence, à savoir : l’indemnité principale ainsi que des indemnités annexes.


Le montant de l’indemnité d’éviction :


L’indemnité principale est déterminée ou bien par rapport à la valeur du fonds de commerce ou alors à la valeur du droit au bail.

Le plus souvent, la valeur du fonds de commerce s’estime en fonction des usages suivant des barèmes issus d’un pourcentage du chiffre d’affaire et/ou suivant la rentabilité du fonds.

La valeur du droit au bail, quant à elle, se définie comme étant la différence existante entre le loyer reversé jusqu’alors par le locataire et la valeur locative réelle du commerce, multipliée par un coefficient dépendant de la situation du local. Cette méthode se distingue comme l’indemnité la plus importante d’entre les deux méthodes proposées.

Exception faite lorsque le fonds de commerce est déplacé du local actuel vers un autre local équivalent situé à proximité. En effet, dans ce cas précis le locataire ne subit pas de perte de fonds de commerce et n’ouvre donc droit qu’à des indemnités annexes.


Comment se calcule le montant des indemnités d’éviction annexes ?


Les indemnités annexes comprennent à la fois :

· l’indemnité de remploi : prend effet pour couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds,

· l’indemnité de déménagement,

· l’indemnité de trouble commercial : afin de couvrir une perte de CA éventuelle, de frais administratif ou de double loyer,

· indemnités de licenciement : intervient si les salariés viennent à partir.

Le montant du pas de porte : il désigne la somme que le locataire verse au bailleur au commencement du contrat de bail.

Le montant des frais accessoires comprenant les indemnités de licenciement éventuelles à prévoir en cas de départ des salariés du local commercial.

La valeur marchande du fonds de commerce désigne la valeur nécessaire au transfert du fonds lorsque celui-ci est amené à exploiter d’autres locaux équivalents. On parle alors d’une « indemnité de déplacement ».

Pour précision, la valeur marchande d’un fonds de commerce peut changer si le bail n’est pas reconduit. C’est bien ce qui peut entrainer une perte considérable du fonds de commerce et par la même occasion la perte de la clientèle y afférant. C’est ce qu’on appelle une « indemnité de remplacement ».

Dans les meilleurs des cas, les deux parties arrivent à se mettre d’accord pour fixer le montant des indemnités à l’amiable. Dans le cas contraire, il est toujours possible d’éviter les litiges en faisant appel à un expert.

Une fois locataire et bailleur d’accord sur le montant, ce dernier disposera d’un délai de quinze jours pour se rétracter. Au cours de ce délai, le bailleur peut revenir sur le droit de reconduction du bail ou encore sur la somme de l’indemnité d’éviction.

Cependant, passé ce délai, le bailleur n’a d’autre choix que de reverser à son locataire l’indemnité d’éviction dans un délai de trois mois. Aussi, une fois l’indemnité d’éviction encaissée, le locataire disposera encore de trois mois pour quitter définitivement les locaux commerciaux.

Le montant de l’indemnité d’éviction reversé au locataire est soumis à l’impôt sur le plan fiscal :

Dans le cas où le locataire est soumis à (IR) l’impôt sur le revenu, il devra donc être imposé au même titre que pour une plus-value professionnelle du moment que le montant de l’indemnité est équivalent au pas de porte. En revanche, l’indemnité de remplacement est due par le locataire si celui-ci est sujet à une importante perte, elle sera alors additionnée au résultat net global également soumis à impôt.

Plus encore, dans le cas où il est soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), le locataire est alors tenu d’additionner ce montant au résultat global et imposable au taux normal.


Quelques exceptions s’appliquant au versement de l’indemnité d’éviction


Le versement d’une indemnité d’éviction n’est pas automatique. Elle admet au contraire quelques exceptions permettant au bailleur d’échapper à son versement au profit du locataire.

Ces exceptions sont stipulées dans l’article L.145-17 du Code de commerce. Elles comprennent notamment les cas où :

· l’immeuble abritant les locaux commerciaux se trouve en état d’insalubrité selon les autorités administratives ;

· le contrat est un bail dérogatoire, autrement dit qu’il ouvre droit à une plus courte durée par rapport au traditionnel bail de 9 ans ;

· le bailleur est en possession d’un motif grave et légitime à l’égard de son locataire. En particulier si ce dernier ne répond pas aux critères permettant de bénéficier d’un bail commercial.

Il est donc indéniable qu’une bonne connaissance de l’encadrement légal de l’indemnité d’éviction est requis afin de gérer correctement les relations contractuelles mises en jeu dans un bail commercial.



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