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Investissement en murs de boutique : ce que vous avez à y gagner!

Investir dans des murs de boutique est pour beaucoup un investissement réservé aux professionnels de l’immobilier. En effet, en vue des importants capitaux que cette activité requière ainsi que les connaissances spécifiques qu’il convient de maitriser, ce secteur semble inadmissible pour la plupart des gens. Pour autant, cette idée est aujourd’hui dépassée tant l’investissement dans des murs commerciaux figure parmi les meilleurs secteurs d’investissement. Retour sur les points les plus importants à connaitre.


Investissement en murs de boutique : qu’est-ce que cela implique?


Un commerce dans son sens large peut désigner tout local dans lequel peut s’exercer une activité commerciale. Cela comprend:

· les locaux de logistique ;

· les bureaux ;

· les murs d'une boutique (à distinguer de l’achat du fonds de commerce et droit au bail, qui est cédé par le commerçant).


Coup d’œil sur le secteur des murs de boutique :


Le locataire de murs de boutique, à l’inverse d’un locataire de bureau, a tendance à s’installer pour de longues durées. En effet, si un agent exerçant une fonction libérale n’a aucun mal à se déplacer selon l’évolution de ses besoins économiques, un commerçant, lui, sera plutôt à la recherche de stabilité. Aussi, c’est même cette implantation qui lui permettra de fidéliser une large clientèle sur le long terme. Pour cette raison, le choix de l’emplacement de son local commercial est primordial.


Les avantages d’un investissement commercial


· L’investissement dans des murs de boutique peut offrir jusqu’à 7 % de rentabilité en plus par rapport à un investissement immobilier d’habitation (investissement locatif d’appartement).

· Les charges d’un investissement locatif reviennent principalement au locataire : cela concerne les charges de copropriété, les charges d’entretien, les charges locatives en plus des charges liées aux travaux de rénovation ou d’aménagement. Les gros travaux sont également à la charge du propriétaire. L’objectif principal étant de réduire l’écart entre le loyer brut et le loyer net réellement perçu par le propriétaire.

· La valeur de murs de boutiques est relativement stable comparativement à celle du reste du secteur. Cela implique donc moins de risque de perte de valeur grâce notamment à la zone de chalandise dans laquelle le commerce se situe en plus du loyer perçu par le propriétaire.

· Les baux commerciaux jouissent d’une loi plus stricte contre les mauvais payeurs. Par conséquent, il sera bien plus simple de contraindre le locataire à payer ou encore de l’expulser suite à de nombreux impayés.

· Avant de changer de local, votre locataire se charge lui-même de trouver un nouveau locataire afin de lui céder son fonds de commerce. Vous n’aurez pas à le faire.

Pour exemple : un restaurateur souhaitant céder son affaire ira de lui-même chercher un repreneur pour tout son affaire et donc son fonds de commerce (le matériel, l’agencement, la marchandise déjà en place, la clientèle, en plus de son droit au bail !).


· Les baux commerciaux ont une durée minimale de 9 ans et sont peuvent être renouvelés à l’infini. Le propriétaire pourra alors continuer à percevoir son loyer sans risque d’interruption soudaine ou de vacances. Bien entendu, un commerce prospère qui jouit d’une bonne réputation et d’une clientèle fidèle n’a pas grand intérêt à changer de local. Il lui sera plus favorable et moins contraignant de continuer à exercer dans le même emplacement d’où l’intérêt de prendre en compte la santé financière de son locataire.


Pour autant, quelques inconvénients subsistent en investissant dans les murs d'une boutique :


· Un bail commercial est difficile à mettre en place, aussi pour bien le réaliser, mieux vaut le confier à des professionnels experts dans leur domaine. Sa rédaction est tout aussi que complexe que libre, vous pourrez aisément y inclure une clause spécifiant que la taxe foncière pourra être supportée par le locataire. De même, les charges engendrées par les travaux reviendront à chacun du locataire et du propriétaire.

· Les bonnes opportunités étant rare, les investisseurs sont obligés de les saisir rapidement. Aussi les emplacements les plus avantageux partent en premier et aux plus offrants. Il est donc nécessaire de rester à l’affut de telles occasions.

· L’expulsion d'un commerçant en fin de bail peut s’avérer plus complexe que d’ordinaire. En effet, celui-ci peut réclamer des indemnités d’expulsion. Pour autant, difficile de considérer cette réclamation comme un frein étant donné qu’il peut se transformer en avantage. Comment ? Si vous souhaitez expulser votre locataire pour augmenter le prix du loyer, il vous suffira de rédiger un nouveau bail et de fixer un nouveau loyer à la hausse.

· Un local mal situé est un gouffre financier surtout en cas de vacance locative rallongée. Ceci explique l'importance de bien choisir le local.


Quelles sont les points à vérifier pour investir dans un local commercial ?


1. L’emplacement du local


Le premier critère en choisissant un local commercial est bien de prendre en considération son emplacement qui a un lien direct avec la zone de chalandise. Aussi, si vous voulez fructifier votre investissement, l’emplacement de vos murs de boutique demeure le critère clé.

Un emplacement recherché par les commerçants est une garantie d’avoir un locataire sur la durée. C’est également une plus grande possibilité de revente admettant une possibilité de plus-value intéressante.


2. La type du local et la surface de sa vitrine


Les murs de boutiques les plus prisés par les commerces sont celles qui offrent une grande largeur de vitrine comparativement à la profondeur et à la largeur du local. Elle admet également l’espace de vente le plus spacieux possible et dépourvu de poteaux en plein milieu ou de murs séparant les espaces de vente.


Que peut-on conclure ?


En définitive, investir dans l’immobilier commercial reste l’un des investissements les plus rentables. Encore méconnu à ce jour de la plupart des épargnants, ce plan d’investissement est non seulement l’un des plus rémunérateurs mais également l’un des plus sûrs lorsqu’il est bien réalisé. Afin de le mener à bien, il est utile de s’entourer de professionnels à même de vous conseiller dans vos démarches. Enfin, pour réussir dans ce domaine, il aussi savoir saisir les bonnes opportunités quand elles se présentent !



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